В настоящее время российский рынок недвижимости находится в столь же неопределенном состоянии, как и вся мировая экономика. Привычные схемы и механизмы, безотказно действовавшие на протяжении последних 10-20 лет, теперь выглядят не такими эффективными и жизнеспособными как раньше.
За последние 10 лет объем ипотечного кредитования увеличился почти в 6 раз, всего же через ипотечное кредитование на рынок недвижимости было «инъецировано» более 2 трлн. руб. Доход бюджета РФ за этот же период увеличился практически в 8 раз, номинальные доходы населения – в 6 раз, реальные доходы, по оценкам разных специалистов, более чем в 8 раз. Настоящая статистика даже при достаточно общей оценке дает понимание «первопричин» роста цен на российском рынке недвижимости. Средняя цена на московском рынке недвижимости за эти годы увеличилась, в зависимости от сегмента, в 5-8 раз.
К наиболее важным для рынка недвижимости РФ последствиям развернувшегося мирового экономического кризиса стало, во-первых, сокращение количества рабочих мест, снижение доходов населения и, во-вторых, дефицит у финансово-кредитных учреждений «длинных» денег. Таким образом, двум фундаментальным составляющим, обеспечивающим поддержание и рост рынка недвижимости, был нанесен существенный урон. Возникла ситуация резкого сокращения платежеспособного спроса со стороны конечных покупателей как в части текущей платежеспособности, так и долгосрочной кредитоспособности, помимо этого существенно сократились возможности банков по кредитованию новых девелоперских проектов, списанию долгов по действующим кредитам. Значимым является и то, что сделать инструмент ипотечного кредитования «массовым», доступным для всех слоев населения, так и не удалось. По сути, рынок оказался отброшенным на несколько лет назад. Теперь вновь потребуется формирование общей стабильной макроэкономической ситуации, причем не только на уровне корпораций и других участников рынка, но и на уровне семейных бюджетов конечных покупателей. До тех пор пока конечные покупатели станут не только готовы, но и способны приобретать жилье, осуществить «перезапуск» рынка, возобновив его поддержку через ипотеку, будет также крайне затруднительно.
Чем дольше будет затягиваться пауза по «перезапуску» рынка, тем больше возникает риск растерять сформировавшийся за последние годы пул частных инвесторов, риск допустить растрату накопленных потенциальными конечными покупателями средства не на покупку (оплату купленной по ипотеке) недвижимости, а на текущее потребление. По разным оценкам в собственности у частных инвесторов, в зависимости от региона, находится 10-30% квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие. В случае ухудшения ожиданий относительно развития рынка недвижимости, на рынке могут появиться инвестиционные квартиры от частных инвесторов, что повлечет дополнительный рост предложения на рынке недвижимости. При текущем ограниченном платежеспособном спросе, это вполне может привести к очередной коррекции рынка «вниз». Особенно явно вероятность данного сценария прослеживается на динамике московского рынка, где темпы строительства нового жилья в последние годы существенно превосходили платежеспособный спрос, а доля инвестиционных квартир по оценкам множества специалистов была максимальной для РФ.
Применительно к Сочи, где активное строительство нового жилья началось в последние 2-3 года, ипотечные кредиты при покупке квартир привлекаются достаточно редко (в ЖК «Миллениум Тауэр» нет ни одной квартиры приобретенной по ипотеке), а инвестиционных квартир единицы, вероятность коррекции цен вниз представляется маловероятной, скорее, по мере приближения Олимпийских Игр можно ожидать существенного роста цен. Значимым аргументом является ограниченность предложения построенного качественного жилья. Покупать же «недострой» в настоящее время достаточно рискованно.
Итак, в настоящее время можно ожидать существенного изменения в первую очередь структуры отечественного рынка недвижимости. Параметры коррекции будут зависеть от эффективности действий как федеральных и региональных органов власти, так и международных организаций.
Действия международных организаций будут в значительной степени определять наличие и доступность в мировой экономике «длинных» денег, направляемых на финансирование ипотечных программ, размера платежеспособного спроса на товары (в том числе сырье) и услуги, содержащие «российскую добавленную стоимость» и прочие важные для рынка недвижимости факторы роста. В последние месяцы новости с международных финансовых рынков содержат все больше позитивных сигналов, что, безусловно, вселяет определенный оптимизм в скорое масштабное возобновление банками ипотечных программ, кредитование девелоперских проектов. Особенно хотелось бы отметить статистику фондового рынка, отражающего будущие ожидания инвесторов – индекс Dow Jones преодолел отметку 10000, российские индексы ММВБ – 1350, РТС – 1400, практически сравнявшись с уровнем 2006 года.
Правительство РФ делает значительные шаги по поддержке экономики, однако вопрос о том, насколько оперативно удастся восстановить платежеспособный спрос, не допустить «проседания» семейных бюджетов потенциальных конечных покупателей, пока не совсем ясно. Достаточно позитивно можно оценить принятый на 2010 год Федеральный бюджет, гарантирующий поступление существенных денежных средств в экономику РФ, а стабилизировавшиеся в последние месяцы цены на нефть, дают все основания прогнозировать достаточные возможности по финансированию бюджета.
Обобщая, в настоящей ситуации можно ожидать практически любого из возможных сценариев развития российского рынка недвижимости от негативного (снижение цен и объемов строительства жилья), до стабилизации и дальнейшего роста. Однако, все же наиболее вероятным представляется сценарий, при котором до конца текущего–весны будущего года рынок будет находиться в ситуации незначительной стагнации, далее по мере стабилизации мировой экономики, возобновлению активного поступления бюджетных средств в экономику РФ, завершению реструктуризации долгов девелоперских компаний начнется увеличение спроса на жилье со стороны конечных покупателей и арендаторов, вслед за чем на рынке возобновится рост цен на недвижимость, возобновиться активное строительство новых объектов.

Сергей Усачев, Первый вице-президент ГК «Сунжа»

Это напоминает выступление на парт-хоз-активе а не мнение эксперта "Правительство РФ делает значительные шаги по поддержке экономики"... Туши свет, заворачивайся в триколор и жди дешевых ипотечных кредитов, слушая по радио пленум "Единой и Светлой"...
Читая и смотря по ТВ все эти экспертные заключения, часто проплаченные, а еще чаще - просто противоречащие друг другу, ты убеждаешься, что все эти застройщики сами ни чего не смыслят в своем бизнесе и не умеют им управляться. Зарабатывая миллиарды, часто миллиарды же в землю и закапывают... Ведь это не короткое купи-продай, а более длинная история и структура соответствующая должна быть... Часто все будущие взлеты и падения в продажах можно просчитать в разговорах "на кухнях" или сидя за коктейлем на круизном судне. Все покупатели их товара вокруг них, они же не из Африки приезжают и все свои планы и проблемы многие обсуждают открыто и не стесняясь в выражениях.
А ниша для бизнеса ведь безпроигрышная (надо только думать когда, сколько и чего строить). Вот даже у нас в "развивающейся экономике) Сколько было всяких встрясок и катаклизмов. Страна рухнула, промышленность тоже, валюты скакали как теннисные мячи вверх и вниз, акциями печки топили, пенсионные и прочие фонды за последние 20 лет раза три обчистили. Ну "куда тут крестьянину податься" А двушка в московском Тушино или в Кузьминках как была востребована и ликвидна, так и остается. Как была трешка в Сочи на Светлане хороша и востребована в прежние времена, так и не изменилось ничего... Чуть больше или меньше денег (бумажек) за нее - это неважно. Важно, что это осталось в России ценностью вечной и не пропадающей как все иное. Еще золото можно добавить (есть еще те, кто бабушкины червонцы золотые в ломбарды таскает).
Строительство - ниша беспроигрышная... Надо только думать, и аппетиты свои иногда убавлять. А вот с этим у наших девелоперов проблемка

Сообщение отредактировал Коста_ - 28.10.2009, 8:24

Кто сказал, что падающий рынок априори хуже растущего? Это кому как. Эксперт????